从“空心村”到休闲旅游特色村

       开发旅游村趋势

       发展特色旅游村是经济效益、社会效益、环境效益的最佳统一，以成都的三圣花乡"五朵金花"、栾川重渡沟千户"农家乐"为代表的各种类型的特色旅游村正成为各地竞逐的对象，风起云涌的reset旅游村热潮席卷全国。

       特色旅游村开发中的政府和企业角色如何界定？
       住建部门为主推动的新农村建设产生的对传统村落的破坏力和国土资源部门为主推动的一户一宅撤村并镇带来的传统民居建筑的毁灭给中国的乡土文明造成了较大的破坏，而且都只是改造了村庄而没有培育产业。而在市场主导下的旅游主村落却带来了勃勃生机，产村一体结合发展。所以，特色旅游村的开发需要转换思维!
       政府层面
       政府作为特色旅游村开发的引导者、协调者和监督者，而不是作为主导者。政府履行这一职责的部门应该由住建部门、国土部门转移到旅游部门上来。在开发初期，政府应主要起到严格开发与保护的界限、引导社会资金流向、启发农民市场意识和价值观;在开发过程中，需要协调开发商和原住民的利益关系，保持稳定和谐发展的态势。政府引导、协调和监督功能主要体现在三个方面：投资建设基础设施和公共工程，引导优质资本流向;协调政府、投资商和居民的利益关系;监督特色旅游村的规划审批、资源保护、开发进度、公共设施管护等方面。
       企业层面
       在未来企业将作为特色旅游村开发的主导者出现，可能之前有些企业因为时机不太成熟、土地政策、农民观念等种种原因没有取得成功，但现在时机已经成熟、政策也已经到位，正是企业在特色旅游村开发建设中大展宏图的时候。特色旅游村的建设离不开企业的参与，企业参与会给特色旅游村的发展带来市场思维和理念。企业主导特色旅游村的建设主要在三个方面：一是主导土地一级开发;二是主导环境景观建设;三是主导产业培育和发展，实现产村结合。
       特色旅游村的开发的利基是乡村地产吗？
       1、农地入市为乡村旅游开发提供土地资源
       发展乡村旅游，就需要一定土地资源。由于以前一直都没有明确"农地入市"，很多老板投资乡村是有顾虑的。2014年中央一号文件不仅鼓励农民将其手中的承包土地的经营权进行流转，在土地经营权流转市场上实现交易，而且进一步提出"允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价"、"在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让"。
       土地流转这几年一直都在做，但土地流转是不能改变土地的农用地性质的，而发展乡村旅游不仅仅需要农用地，更需要必要的服务设施建设用地，以前从来都没有明确提出"农地入市"的概念，所以很多乡村旅游投资者都觉得没法操作。这次一号文件提出集体经营性建设用地与国有土地同等入市同权同价，对乡村旅游投资具有积极的鼓励作用。当然我们应该知道集体经营性建设用地事实上并不多，而且主要集中在东部乡镇企业发达的地区，都是工业化初期的存量建设用地。对于增量非常大的农户宅基地市场，文件提出的是选择"若干试点"，"慎重稳妥推进"，已经开了个口子，未来随着新型城镇化的推进，乡村土地资源将有更广阔的开拓空间。
       2、旅游开发为乡村地产提供市场保证
       越来越多在参与旅游项目中尝到甜头的投资商深切地体会到：要唱地产的戏，必须搭旅游的台。从旅游的六要素 "食、住、行、游、购、娱"来看，"住"是旅游最重要的要素之一。而旅游的高级阶段——度假更是以"住"为核心功能。因此，住宿设施是旅游区，尤其是度假区的基本设施。当游客的短期居住行为逐渐转变成长期居住行为、一次性居住行为逐渐转变成频繁居住行为，对旅游地产的需求便会自然而然的产生，开发商也就拥有了可以作为的空间。对游客而言，核心价值是在乡村自然景观中享用便捷旅游服务和度假体验，物业的环境氛围和服务设施都能为消费者让渡足够的价值空间。 因此，要从特色旅游村开发中获得更大的商业机会，必须非常有效的解决两大问题。
       1）用旅游的方式获取土地
       用旅游的方式获取土地首先需要拿出"漂亮"的项目开发计划书。计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致，同时，也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制，归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴，并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合，共同长期发展的契合点，才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计，例如，可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源，进行主题开发，在打造吸引力的同时，使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求，又保障了农民的长期利益。
       当然，旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可，一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握，需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程，制定合理的开发战略，并通过主题理念创意，赋予其备受游客喜爱的主题文化，让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。
       2）用环境和体验提升地产价值
       旅游地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是，其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的地产，还是在城市中新建的主题公园型旅游地产，实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台，增加地产项目景观、环境以及服务的附加值，以弥合区位或外围配套环境的不足。因此，旅游休闲是先导和核心，在开发原则上，要遵循先做旅游后做地产开发这一重要原则，没有完善的旅游功能，地产开发难以体现商业价值，相反，旅游功能越丰富，环境打造越完善，地产的商业价值也会越高。
       特色旅游村的成功之钥
       1、规划先行
       近年来，许多地方各级政府在高度重视旅游产业发展的同时，乡村旅游规划注重从战略全局和产业发展规律上把握旅游产业发展方向，规划先行意识日益增强。旅游规划是旅游发展的基础，确定旅游发展的正确方向，避免走弯路、走错路，是推动旅游经济又好又快发展的前提。
       2、协调利益
       协调好政府、农民和企业三者利益，进而解决土地问题、资金问题、利益分配问题。特色旅游村的开发与管理从本质上说是各利益相关者之间相互制衡关系的有机整合。只有通过利益相关者的共同参与才能形成有效的管理机制，特色旅游村建设才能朝着和谐稳定的方向发展。
       3、聚焦市场
       特色旅游村，就是以特色实现旅游功能的村落。旅游就是需要城市里的人来 "吃住行游购娱"。所以，特色旅游村的打造一定要关注市场的需求，要以乡村的旅游资源和土地资源为基础，以实现乡村休闲度假功能为目标，以乡村的休闲业态为特色，以一流的配套设施为保证，并且最终能够实现乡村休闲商业和度假地产的开发。
       4、农旅一体
       旅游和现代农业两种产业互相促进和共同发展，将更有利于提升我国现代农业与乡村旅游业发展水平，进一步扩大内需，带动我国国民经济和农村服务业的快速发展。农旅一体，可以做到资源共享、信息互通，市场共拓，产业共建，做到相互融合，转型升级。从而在休闲区、景点、宾馆、农家乐、旅游等产业和行业功能相互嵌入、优势叠加，拓宽和拉长产业链条，形成产业融合、产业发展和繁荣局面，从而拉动地方经济的发展和社会和谐氛围。
       5、产村结合
       旅游产业是新农村建设的支撑产业，旅游产业开发是新农村建设的重要支撑力量，乡村旅游是新农村建设的重要模式。旅游开发对于农村的生产发展，农民收入，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用。
       6、突出特色
       全国村庄建设、乡村旅游开发风起云涌，如何在乡村旅游的开发建设中脱颖而出，最重要的就是要做到突出地方特色，保护特色建筑、打造特色旅游项目、推出特色餐饮、开发特色旅游商品，让游客住得有特色、玩得有特色、吃得有特色、卖得有特色。
       特色旅游村的6大类型及发展要点
       1、特色农业产业资源型村庄
       由于特殊的地理、气候、土壤和历史积累下的品牌，很多村庄或者村庄聚落具备某一种类型的特色农业产业资源，如成都三圣花乡的"花乡农居、幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色"五朵金花，各地的各种类型的桃花村、梨花村、南瓜村等等。
       发展要点：整合土地，大面积种植，丰富种植品种;拓展、完善和提升农业旅游服务内涵和服务功能;制定完整的品牌营销策略，打出本地特色农业产业资源旅游的品牌。
       2、科技化现代化产业化农业村庄
       这种类型的村庄一般都有现代的农业园区，包括设施农业、采摘农业、养殖业、果蔬种植加工、花卉苗木培育等。现代农业园区作为我国农业产业结构的重要调整形式，在实现高科技化生产、旅游发展的同时，还肩负着带动周边地区、促进经济发展的使命。现在基本上每一个城市的周边都有至少一个高科技观光园，一开始是发展现代农业，最后旅游农业、休闲农业变成了主体模式。
       发展要点：控制现代农业园区开发数量，重点开发具有潜力、特色鲜明的农业园区，做精项目;优化项目结构，注重旅游产品创新;开发前做好调查，进行科学旅游规划，避免出现项目重复建设、功能雷同的问题出现，造成项目间的恶性竞争;根据季节的变换更换旅游项目。
       3、民族民俗型旅游村、寨、部落
       民俗依托型乡村旅游具有文化的原生性、参与性、质朴性及浓郁的民俗风情的特点，独具一格的民族民俗、建筑风格、饮食习惯、服饰特色、农业景观和农事活动等，都为民俗旅游提供了很大的发展空间。我国民俗旅游开发资源基础丰富，特点鲜明，区域性和民族个性较强，发展优势明显。同时由于投资少、见效快，逐渐成为少数民族聚集区经济发展中新的增长点和旅游亮点，得到当地政府的大力支持，也受到国内外旅游者的推崇，开发民族民俗村也是一种新兴的投资方式。
       发展要点：原地保护民俗旅游资源、因地制宜、保持个性、走进百姓、活动引导、形成品牌。
       4、特色旅游商品、手工艺品、民俗纪念品加工特色村
       手工业体现了一种乡村艺术，倡导的是就地取材、就地市场、就地升值，比如说年画村、泥塑村、剪纸村等等。四川绵竹有一个年画村就是年画上墙，在白粉墙上都画着年画。类似这样的地方，实际上已经构成了一个专业村，这样的专业村发展，在全国有很多，比如说宝鸡泥塑村一年的销售额六千万，张家口有一个剪纸村一年的销售额也有三千多万。这样的一个手工艺的发展过程，既保存了乡村文化，传承了乡村文化，同时又形成了新的创造。
       发展要点：突出特色，打造精品，深挖文化内涵，前店后坊，居住区与商业区相结合的工坊社区发展模式引导成为文化创意产业带动型村庄。
       5、依托知名景区/目的地的接待服务型村庄
       知名景区巨大的吸引力为区域旅游在资源和市场方面带来发展契机，周边的村庄借助这一优势，往往成为乡村旅游优先发展区。景区周边乡村与景区本身存在着千丝万缕的联系，在文脉、地脉以及社会经济等方面具有地域一致性，为乡村旅游的发展提供了相对较好的民众基础。同时，发展依托知名景区/目的地的接待服务型村庄，既有村庄自身经济发展的主观需要，也有景区开放化、休闲化的客观需要。近年来，我国"黄金周"的景区拥堵现象，充分暴露出封闭型景区的弊端，景区与周边村落配套发展成为必然趋势。知名景区优美的自然景观和厚重的历史文化，携手周边恬淡的田园风情，实现了乡村与景区的携手共赢，带动了区域的大旅游发展。
       发展要点：依托知名景区/目的地的接待服务型村庄开发，要在深度契合依托景区品牌理念的基础上进行，依据客源市场及本身特点开发深度乡村体验产品，充分调动吃、住、行、游、购、娱六大旅游要素，充分阐释乡村风俗风情。让开放式的乡村体验与封闭的景区观光形成鲜明的对比，借依托景区之势，走自己的特色乡村旅游发展道路。
       6、古建筑和历史文化资源丰富的古村落
       古村落是指民国以前建村，保留了较大的历史沿革，即建筑环境、建筑风貌、村落选址未有大的变动，具有独特民俗民风，虽经历久远年代，但至今仍为人们服务的村落。这是以安徽的西递村、宏村为开端，现在全国这样的古村落已经得到比较好的利用的恐怕得有上千家，而且这种古村落充分展示了当地的传统文化，也给客人一种非常新鲜的感受。
       开发思路：用古村落建筑的魅力、原住民生活，吸引来人气，最终让这些游客落脚在围绕古村落而建的各类休闲体验项目中消费。合理规划、开发与保护相结合;维持原汁原味、古色古香;对古村落人文环境和自然生态加以保护;对传统文化内涵进行深度挖掘;丰富旅游产品。
       案例展示：江西婺源小镇
       通过对晓起的考察和分析，我们发现对其旅游开发具有一定的优势，但同时也存在一些问题，我们总结为以下几点：
       优势
       1、婺源县是中国旅游市场上一颗正在冉冉升起的明星，其"中国最美丽的乡村"的形象渐入人心，当地政府也非常重视旅游业的发展，把旅游业列为国民经济发展的支柱产业，为旅游业的发展提供了可靠的保障；

       2、晓起搞旅游接待已有多年，旅游业的发展初具规模，已成为婺源的旅游东线上的一个热点景区，在旅游市场上形成了一定的品牌形象；
       3、晓起在婺源众多的景区（点）中有着较强的特色，其区别其他古村落的特点在于它不仅有保存完好的古民居，还拥有完美的外部生态环境，中国古代那种崇尚"天人合一"的和谐的生活生产方式在这里得到了很好的保存；
       4、晓起有实力强大的旅游投资公司进行开发建设，资金和人力资源有稳定的保障，有利于把晓起建设成婺源的龙头景区。
       劣势
       1、婺源县的交通劣势是制约其旅游发展的重要因素，县境内没有铁路、航空，没有高等级公路与主要客源地相连；
       2、现代的生活居住方式对古民居、古建筑的破坏比较严重，影响到了晓起生态文化村的整体形象；
       3、由于前期村民自发搞旅游的时候，缺乏科学地规划和管理，有些项目缺乏长远考虑，形成了建设性的破坏；
       4、旅游的综合环境比较差，卫生状况差、导服人员素质较低、配套设施不完善都严重制约了晓起旅游的进一步发展。 晓起规划，打造生态第一村
       针对晓起村旅游开发情况，我们以保护与发展并重，生态与民俗并举，观光与度假并进，竞争与合作并存四大战略为指导进行了以下旅游开发规划。
       形象定位：千年生态文化村
       功能区分规划：规划区拥有丰富的古村落建筑和较完整的古村落布局，植被良好、环境优美，水口与后山的古树林尤为珍奇。规划区是一个以珍奇的生态环境见长的古村落旅游区。根据规划区的功能性质，综合考虑规划区现有资源及赋予的主题文化，我们把景区分成七大功能区：入口接待区、仕宦文化区、商贾文化区、水口休闲区、龙山古木区、田园风光区、规划控制区。
       旅游产品规划
     （一）观光旅游产品
       1、生态观光游
       晓起的生态环境非常突出，植被繁茂、古木参天，是国家级生态示范村。游客在这里可享受一次内涵丰富、寓教于乐的生态之旅。
       2、徽派建筑艺术观光游
       村内有近百幢保存完好的明清官邸、民宅、宗祠，属典型的徽派建筑，建筑精美，砖、石、木三雕精细，艺术价值高，可开展内容丰富的徽派建筑艺术观光游。
       3、古徽州民俗观光游
       婺源历史上属徽州府，呈现典型的徽派文化特点。以三个村落的民居为主体，结合乡村田野风光，农民耕作、庙会、祭祖、嫁娶、节庆等各种主题活动及表演，向游客展现丰富多彩、特色鲜明的古徽州民俗文化，是晓起之旅的重要组成部分。
       4、"中国最美丽的乡村"观光游"
       中国最美丽的乡村"这一美誉对于晓起是当之无愧的。青山、碧水、古树、粉墙黛瓦的民居构成一幅美丽的乡村画卷，能勾起人们对"世外桃源"的遐思。
     （二）休闲度假旅游产品
       1、乡村度假游
       规划区优美的环境、清新的空气、淳朴的民风，是休闲度假的好去处。